SWITCH SECTION
NHO har lagt fram nye prognoser for norsk økonomi. De er ikke så pessimistiske som det de trodde ved forrige korsvei, i mars, men er fremdeles temmelig negative. Fastlands-BNP skal falle med hele 6,5 % i år, og de venter et fall i boligprisene på 2,6 % i år og 4 % til neste år. Disse boligprisprognosene ble laget før Eiendom Norge publiserte mai-tall for boligprisutviklingen, og de viste, som kjent, sterk vekst i forhold til april. Det kom nok som en aldri så liten overraskelse på NHO-økonomene, og muligens ville de moderert anslagene for boligprisene om de hadde sett mai-tallene først.
NHO kan fortsatt få rett i boligprisprognosene sine, men mest sannsynlig tar de feil. Det er tre hovedgrunner til det:
- Rentene er satt ned – mye. Det er blitt billigere å bo i eierboliger. Migrasjon fra leie- til eiermarkedet. Etterspørselen etter eierboliger øker.
- Åpningen av samfunnet er kommet godt i gang. Frykten for varig massearbeidsledighet er avtagende. Potensielle boligkjøpere går igjen på visning.
- I mange år har boligbyggingen vært lav i forhold til befolkningsvekst og endringer i aldersfordelingen. Husstander med utilfredsstillende boforhold er blitt mer aktive i markedet og bidratt til økt etterspørsel.
Virkningen på boligetterspørselen fra det siste punktet er nok mer kontroversielt enn de øvrige to. Det er mer en påstand enn et observert faktum, og er basert på beregninger med Prognosesenterets demografiske modeller, som «konverterer» befolkningsvekst og endringer i befolkningens sammensetning til vekst i boligbestanden. De viser altså hvor raskt boligbestanden må vokse for at det ikke skal bli mer trangboddhet, for å si det litt forenklet. Tar vi hensyn til at noen tusen boliger saneres og noen tusen fraflyttes for godt hvert år, blir det et slags akkumulert manko på nesten 100 000 boliger de siste 10 årene. Det er altså mulig at det er mange tusen der ute som er lite fornøyd med boforholdene sine, og som nå har funnet at tiden er inne til å gjøre noe med det. Dette kan være nok til at boligprisene går fra et lite fall per måned til en liten økning per måned resten av dette året, og kanskje ut i neste år. At denne effekten ikke nevnes av andre som uttaler seg om boligprisene, er nok at Prognosesenteret, så vidt vi vet, er de eneste som disponerer både demografiske modeller og modeller for boligavgang. I motsetning til andre, kan vi altså regne på dette.
NHO kan også få rett i at det snart blir nedgang i boligprisene igjen. Åpningen av samfunnet og mindre frykt for å miste jobben permanent kan faktisk være en viktig faktor. Usikkerheten som mange hittil har følt, har ført til at mange potensielle boligkjøpere har migrert fra nyboligmarkedet til bruktmarkedet. Utbygger kan jo gå konkurs før de får flyttet inn. Nå kan dette snu. Boligkjøperne migrerer tilbake til nyboligmarkedet. Etterspørselen etter brukte boliger går ned. Prisene går ned.
Det andre er NHOs prognoser for norsk økonomi. Får de rett i sin vurdering av den økonomiske utviklingen vil frykten for å miste jobben komme tilbake igjen hos mange. Og i det lange løp blir det vanskelig for staten, via Nav-systemet, å opprettholde kjøpekraften til alle som forblir ledige. Lavere kjøpekraft og høy arbeidsledighet er ikke en god kombo for boligmarkedet. Usikkerhet kan også føre til at mange av de som er i boligmarkedet velger å selge sin nåværende bolig før de kjøper. Dette trykker også på prisene.
Andre forhold
Det er også mange andre forhold som påvirker boligmarkedet, som for eksempel bankenes utlånspraksis og myndighetenes låneforskrifter. Men de blir nok relativt sekundære i forhold til faktorene nevnt over.
Til slutt
Alle forhold tatt i betraktning, er det mest sannsynlig at vi får en ganske stabil utvikling i boligprisene i 2020 og også i 2021. En liten prisvekst kan det bli, omtrent som prisveksten ellers i samfunnet målt ved konsumprisindeksen.
Gray
Disse ti punktene må du tenke nøye gjennom før du velger bolig
1. Plass: 540 000 nordmenn, rundt 11 prosent, oppgir ifølge SSB at de bor trangt. Er du opptatt av mest mulig plass for pengene, er det lurt å flytte utenfor de store byene. Tenk enebolig eller rekkehus fremfor leilighet. Samtidig er det mange som ønsker mindre plass og mindre vedlikehold, og da er leilighet et fornuftig valg.
2. Pris: Ifølge tall fra eiendomsverdi.no, har prisene på leiligheter i flere år steget mer enn prisene på eneboliger. Ifølge deres ferskeste rapport fra april i år, økte eneboligprisene med 8 prosent mot 12,2 prosent for leiligheter de siste 12 månedene. Samtidig koster gjerne leilighetene, spesielt nye, vesentlig mer enn eneboliger av samme størrelse. Jo lenger du har planer om å bo der, desto mindre betyr prisutvikling og priser.
3. Transport og avstander: Hvis du må pendle, koster et månedskort raskt 15 000 kroner årlig. Trenger du en bil nummer to, kan dette fort bli en stor ekstrautgift. Opplysningsrådet for Veitrafikken har regnet ut at en ny familiebil til rundt 400 000 kroner koster deg nærmere 94 000 kroner i årlige kostnader. I storbyene er det gjerne enklere og rimeligere å komme seg rundt med kollektivtransport.
4. Hage: Mange drømmer om en egen hageflekk. En liten terrassehage kan du få i en byleilighet. Ønsker du å gå rett ut på din egen plen, blir det fort dyrt i storbyene. Da er det billigere å trekke ut av byen og kjøpe en enebolig der. Ønsker du minst mulig vedlikehold, er leilighet tingen. Det koster tid, krefter og penger å vedlikeholde et hus og en tomt.
5. Kultur- og fritidstilbud: Er du opptatt av et stort kultur- og fritidstilbud, er byen et åpenbart valg. På landet er det også kulturtilbud, men ikke i samme omfang. Også andre typer fritidsaktiviteter og tilbud er mer tilgjengelig i byene. Mange byer i Norge har også god tilgang til skog og mark, selv om tilgangen er bedre jo lenger ut fra byen du beveger deg.
6. Arbeid: Mange undervurderer tiden det tar å pendle hvis man bosetter seg langt fra jobben. Hvis du jobber og bor i byen, kan du ofte sykle eller bruke kollektivt til jobb. Hvis du er avhengig av bil, betyr det gjerne mye køkjøring i rushtiden. Har du flyttet utenfor en av de større byene og ønsker å jobbe nærmere hjemmet, er utvalget av arbeidsplasser mer begrenset enn i byene. Samtidig utvikler stadig flere bedrifter fleksible løsninger med hjemmekontor.
7. Nabolaget: Helt nybygde leilighets- eller boligprosjekt fører gjerne til at mange i samme livssituasjon flytter inn samtidig. Dette fører ofte med seg et mer sosialt bomiljø enn det et etablert bomiljø kan tilby. Samtidig kan det bli for mye av det gode for noen. Tenk derfor gjennom dette.
8. Livssituasjon: For en småbarnsfamilie er det ofte greit å finne et område med andre barn i samme alder. Barnehage, skole og andre fritidsaktiviteter er også viktig. Er veien til skolen slik at barna kan gå selv, eller må de belage seg på å bli fulgt på grunn av mye trafikk? Andre ønsker kanskje et område med færre barnefamilier, mindre støy og mer ro.
9. Naboene: Tommelfingerregelen er gjerne at hage betyr at du på et eller annet vis må forholde deg til naboen. Er du i en leilighet i byen, kan du nok i større grad velge hvem du må forholde deg til. Uansett er det lurt å ta seg en runde i nabolaget og sjekke ut både menneskene og forholdene.
10. Fra enebolig til leilighet: Bor du i enebolig, må du mange steder i Norge legge mange «friske penger» på bordet dersom du ønsker å kjøpe leilighet. Er det hagearbeid og annet arbeid som er grunnen til flytteønsket, kan det være vesentlig rimeligere å betale for en vaskehjelp og noen som kan holde hagen og uteområdene ved like sammenlignet med å flytte.
3734
